20.yüzyılla birlikte tüm dünyada ve ülkemizde insan popülasyonu ciddi şekilde artmıştır. Özellikle ülkemizde 2000 yıllından itibaren yapı sektöründe, ciddi bir yatırımlar olmuştur.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göz önüne alındığında; TOKİ tarafından son 20 yılda, 120 milyar USD yatırımla yaklaşık 1,2 milyon adet konut inşa etmiştir.
2003-2023 yılları arasında, yani son 20 senede verilere göre ülkemizde toplamda yaklaşık 10 milyon adet konut üretilmiştir.
Türkiye’de toplam 23 milyon adet hane üzerinden gidilirse, sıfır ile onbeş yaşında bina sayısı yaklaşık %43,5 olmuştur.
Kentte yaşam %78,3 civarında olduğuna göre, kentsel dönüşüm potansiyelinde bekleyen yaklaşık 5 milyon konut stok gözükmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2011 yılına ilişkin Nüfus ve Konut Araştırmasına göre, Türkiye’deki hane sayısı 19 milyon 481 bin 678, ortalama hanehalkı büyüklüğü ise 3,8 oldu.
Ülkemizde 2023 yılında ise yaklaşık hane sayısı 23 Milyon olduğu hesaplanmaktadır.
2023 de ortalama hanehalkı büyüklüğü ise 3,57 olmuştur. 2050 yılında hanehalkı büyüklüğü ise 3,01 olacaktır. 2050 yılına kadar Türkiye’mizde toplamda 10 milyon konut üretilmesi gerekmektedir.
Uygun mekanizmalar geliştirdiği taktirde, 5 milyon konut yenilenmesi/yapılması (kentsel dönüşüm) potansiyel mevcuttur.
İnşaat/yapı sektörü; mekanik, Mimari, Statik, Elektrik, Altyapı, Otomasyon ve Peyzaj olmak üzere 7 adet ana disiplinden (multi-disiplin) oluşmaktadır.
Yapı Sektörü/İnşaat sektörü; 189 adet farklı sektörü tetiklediği gerçeğini bir kez daha vurgulamak isterim. 2050 yılına projeksiyon tutulduğundan; 8 milyar dünya nüfusu 10 milyar 85 milyon Türkiye’mizin nüfusu 100 milyon olacaktır. Nüfus artışı yapı artışıyla doğru orantılıdır.
Bu veriler ışığında, inşaatla ilgili bilinmesi gereken bazı kavramlarını sizlere aktarmak planlayarak bu teknik yazıyı kaleme aldım.
Mülk sahiplerinin hakim olması gereken pek çok emlak terimi var. Bu terimlerin hepsine hakim olmak zor ama bilgi sahibi olmak önemli bir avantaj sağlayacaktır.
Gabari
Fransızca “gabarit” sözcüğünden türetilerek dilimize giren GABARİ, ebat ve ölçü anlamlarını taşıyor.
Daha sıklıkla karayolları ile ilgili süreçlerde köprü ve tüneller için kullanılan bir terim olsa da gabari aynı zamanda beyaz eşya ve gayrimenkul alanlarında da karşımıza çıkıyor.
Ev sahiplerini ilgilendirecek bağlamda ele alındığında ise gabari, bir arsa üzerinde inşası yapılmak istenen ya da yapılması planlanan binaların ön görülen maksimum yüksekliğini tanımlamak amacı ile kullanılan bir terim.
Binaların azami yüksekliği için gabari belirleme işlemi, binanın bağlı olduğu belediyenin yönetiminde.
Gabari Belirlemenin Amacı Nedir?
Belediyelerin yapılması planlanan binalar için gabari belirlemesindeki başlıca sebep, düzenli yapılanma sağlamak. Böylece binanın güvenlik gibi çeşitli kriterlere uygun ve yapısal anlamda düzenli olarak inşa edilmesi amaçlanıyor. Belirleme tamamladığında binanın kaç katlı olarak inşa edilebileceği de hesaplanmış oluyor.
Gabari Nasıl Hesaplanır?
Gabari belirlenirken yapının zemini yani kaldırım düzeyi ile en tepe noktası yani çatısı arasındaki yükseklik hesap ediliyor. Aynı zamanda binanın inşa edileceği arsanın yüz ölçümü de hesap ediliyor.Bu süreçte sıklıkla karşımıza çıkan emsal kelimesiyle gabarinin genellikle iç içe kullanıldığını görebiliriz. Peki, emsal ne demek?
Emsal
Emsal bir arsanın üzerine inşa edilecek binanın kaç metrekare olacağını yani kesin ve net sınırlarını belirlemek için kullanılan bir değer. Tapuda KAKS (Kat alanı kat sayısı) olarak belirtilen emsal bir binanın tüm katlarındaki alanlarının toplam metrekaresinin parsel alanına oranı bulunarak hesap ediliyor.
Emsal hesaplanırken arsa üzerinde yer alan tüm alanlar dahil edilmeden hesaplama işlemi yapılır. Bu hesaplama işleminin tam olarak anlaşılabilmesi için öncelikle KAKS sayısı yani emsal üzerinde etkili olan faktörlere bakmak gerekir.
Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dahil olmak üzere kullanılabilen tüm katların, katlar alanına dahil edilmeyen alanları çıktıktan sonra kalan toplam alandır.
Emsal oranları ise 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.00 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 ve 3.0 arasında değişkenlik gösterir. İnşaatın yapılacağı arsa için belirlenen emsal oranı ve arsa alanının çarpılması sonucunda ise kat alan sayısı elde edilir.
Örnek verecek olursak; Parsel alanı 1.000 metrekare olan bir arazide inşa edilecek bir binanın emsal değerinin 0,5 olarak belirlendiğini düşünelim. Bu durumda yapının inşaat alanı 1.000 x 0,5 = 500 metrekare olacaktır.
Emsal ve Gabari Nedir?
Tapu süreçlerinde birbirleriyle sürekli karıştırılan iki terim olan gabari ve emsal arasındaki farkı özetleyelim:
Gabari bir inşaatın en fazla kaç katlı olacağını ifade ederken, emsal bu katların arsanın alanına oranla toplam inşaat alanını belirtmede kullanılan bir ifadedir.
Örnek;
Arsanın Metrekaresi X Emsal Değeri = Toplam İnşaat Alanı Gabari – Çatı Katı
Farkı (0.50) / 3 = Kat Sayısı
Toplam İnşaat Alanı / Kat Sayısı = Kat Başına Toplam İnşaat Alanı
Örneğin gabari 9.50 terimiyle karşılaşmışsınızdır. Eğer bu değer 9.50 ise, emsal değer 0.5 olarak hesaplanmışsa ve arsanın 3.000 metrekare olduğunu düşünürsek:
3.000 x 0.5 = 1.500 metrekare toplam inşaat alanı
9.50 – 0.50 / 3 = 3 kat
1.500 / 3 = 500 metrekare bir katın toplam inşaat alanı olarak sonuca ulaşabiliriz.
Gabari Sınırlaması Nedir?
Gabari sınırlaması, belediyelerin söz konusu arsa üzerine inşa edilecek binanın yüksekliği için belirttiği kesin limittir. Bu demektir ki inşaat şirketleri binayı istedikleri yükseklikte inşa edememektedir.
H Serbest Nedir?
Gabari değerinin bulunmadığı yani belediyelerin belirlediği azami yüksekliğin yer almadığı tapularda bina yüksekliği için H serbest ifadesi ile karşılaşabilirsiniz. Bu, binanın inşaatı yine şirketler ya da bireyler tarafından özgürce belirlenebileceği anlamına gelmez.
Örneğimiz üzerinden gidecek olursak; 3.000 metrekarelik bir arsada 0.5 emsal değeri ile 1.500 metrekare net inşaat alanı mevcuttur. Bu inşaat için imarda H serbest ifadesi geçtiğini varsayalım.
Bu durumda 1.500 metrekarelik net inşaat alanına 100 metrekarelik 15 katlı bir bina inşa edebiliriz. Aynı şekilde 250 metrekare alanına sahip 6 katlı bir bina da olabilir.
Fakat her şekilde 1.500 metrekare toplam inşaat alanı sınırı geçilemez.
Örneğin gabarisi 12.50 olarak belirlenen bina için 1.000 metrekare arsa alanı var diyelim. Bu şartlarda 0.50 emsal üzerinden toplam inşaat alanı 500 metrekaredir. Bu durumda yine kat başına toplam inşaat alanı maksimum değer yani gabari üzerinden hesap edelim.
12.50 – 0.50 / 3 = 4 kat sonucu elde ederiz. Yani kat başına toplam inşaat alanı 125 metrekaredir. Bu alana sonradan ihtiyaç fazlası veya bütçe yetersizliği gibi sebeplerle 3 katlı bir binalar yapılabilmektedir.
Bu durumda yine kat başına toplam inşaat alanı 125 metrekareyi geçemez.
Gabari ve Emsale İtiraz Mümkün Mü?
Direkt itirazlar gerçekleştirilemiyor olsa da uygulama imar planına itiraz etmek mümkün. İtirazınızı imar planını düzenleyen kuruma gerçekleştirebilirsiniz. Aynı şekilde bu planlar için idare mahkemelerine dava açabilirsiniz.
TAKS: Taban alanı kat sayısı anlamına gelir.
KAKS: Kat alan kat sayısı demektir.
İmar hukukunda ‘TAKS’ ifadesi, yapının arsa üzerindeki toplam taban alanının arsa alanına oranını, ‘KAKS’ ise inşaatın toplam kat alanının arsa alanına oranını temsil eder.
Gabari ve Emsal Nasıl Hesaplanır?
Gabari ve Emsal değerlerinin birçok farklı hesaplama formülü vardır. Bu formüller kullanılarak yapılacak hesaplama işleminin ardından ilgili değerlere ulaşılması mümkündür. Gabari ve emsal nasıl hesaplanır sorusuna bazı sabit formüllerle cevap verilebilir.
Gabari değerinin hesaplanması için sırasıyla şu adımlar uygulanmalıdır;
- Arsa x Emsal Değer = Toplam İnşaat Alanı
- Gabari – Çatı payı ( 0,5 / 3,3 )
- Kat başına ayrılabilecek olan inşa alanı için toplam inşaat alanı / Kat Sayısı
Bu şekilde gabari değerlerinin hesaplanması mümkündür. Emsal değerini hesaplamak için ise aşağıdaki formüller kullanılır;
- Gabari formülü ile KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) bulunur.
- İnşaat Alanı = Arsanın Büyüklüğü x KAKS
Formüllerini uygulayarak emsal değerine ulaşabilir. İnşaat alanlarında bu hesaplamaların yapılması projenin sağlıklı ilerleyişi açısından büyük bir önem taşır. Kolayca hesaplanabilen kat alanı kat sayısı ile inşaat alanı içerisinde yapılabilecek kat sayısını hesaplamak mümkündür.
Muvakkat Yapı Yapılanma Şartları Nelerdir?
- Toplam yapı inşaat alanı maksimum. 250 m2 olabilir.
- Kat adedi maksimum 2 katlı olacaktır.
- Bina yüksekliği maksimum 7,50 m olacaktır.
- Tabii zeminden kotlandırılır.
- Bodrum kat düzenlenemez.
- Sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilecektir.
- Yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılır.
- Yapı izinleri maksimum 10 yıllık süre için verilir.
- Yapı izni ilgili idare encümeni kararıyla verilir.
- Yapı sahibince, yapıyı süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda tebliğ edildiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağına dair muvaffakat verilir.
- 5 yıllık imar programına dâhil olmayan taşınmazlara muvakkat yapı izni verilebilir.
- Muvakkat yapıların hangi maksatla kullanılabileceği encümen tarafından belirlenir.
- Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılmayan yapılar ilgili idaresince yıkılarak kaldırılır. Yıkım masrafı %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.
- İmar yoluna mahreci bulunmayan ve komşu parsellerin yapılaşmış olması nedeniyle tevhit imkânı kalmayan parsellerde imar yoluna geçiş hakkı bulunması şartıyla muvakkat yapı yapılabilir.
Ancak bitişiğindeki bu parselle tevhidi mümkün yapılaşmamış parseller varsa bu parsel diğer parsellerden ile tevhit edilerek yola cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin verilmez.
- Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.
- Yapı izni verilmeden önce; ilgili idare encümeni kararının tarih ve sayısı, muvakkatlık süresi, kullanım amacı ve gerekli yapılaşma bilgileri ile birlikte, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren başlar.
- İmar planı ile kapanan yollarda, Kanunun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
- Yapı yapılması yasaklanan alanlarda (imar planlarıyla veya afet nedeniyle) muvakkat yapı yapılmasına izin verilmez.
- Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir.
Planda idari tesis alanı, resmi kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve hizmet binası yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alanlar kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.
Türkiye’de Mülkiyet Hakkı
Mülkiyet hakkı, 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının, 35. Maddesi’nde düzenlenmiştir. “Mülkiyet hakkı” başlılık madde şu şekildedir:
“Madde 35 – (1) Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. (2) Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. (3) Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
1982 Anayasası’nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesinin ilk fıkrasında herkesin mülkiyet ve miras hakkına sahip olduğu belirtilerek özel mülkiyet esas olarak kabul edilmiştir.
Bundan dolayı 1982 Anayasası’nın mülkiyet anlayışı ister kapitalist mülkiyet anlayışı, isterse sosyal mülkiyet anlayışı olarak kabul edilsin, özel mülkiyetin tanınması Anayasa’nın en temel gereğidir.
Anayasa’nın 35. maddesinde koruma altına alınan mülkiyet hakkı sadece taşınır ya da taşınmazları değil; marka ve patent hakları, fikri mülkiyet hakları, alacak hakları gibi maddi bir varlığı olmayan hakları da kapsamaktadır.
Bunlardan fikri mülkiyet hakları Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu, sınai mülkiyet hakları ise Sınai Mülkiyet Kanunu ile düzenlenmiştir. Taşınmazlar açısından mülkiyet hakkı ise Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesi’nde ve devamında düzenlenmiştir.
Mülkiyet, hak sahiplerinin sayısına göre tek başına mülkiyeti ve birlikte mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Birlikte mülkiyet de kendi içinde paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılmaktadır.
Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’na göre ancak maddi varlıklar üzerinde kurulabilmekte olup taşınır ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Bu ayrımın önemi özellikle mülkiyet hakkının devrinde, rehninde kendini gösterir.
Taşınmaz mülkiyetinin devri geçerli bir borçlandırıcı işlem ve tapu sicilinde tescil istemi ile tescilden oluşan tasarruf işleminin yapılması ile gerçekleşirken taşınır mülkiyeti geçerli bir borçlandırıcı işlem ve zilyetliğin devri ile gerçekleşir.
Taşınmaz rehninin kurulması tapu sicilinde tescile bağlı iken taşınır rehni taşınır malın teslimine bağlıdır.
Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’na göre mutlak bir hak olduğundan, malikin mülkiyeti altındaki nesneyi başkalarının haksız saldırılarından koruyabilmesi için malike bazı yetkiler tanımıştır. Kanun’un 683. Maddesi’ne göre malik, “malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı” istihkak davası veya haksız el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Geçerli bir kamulaştırma yapılmaksızın mülkiyet konusu taşınmaz mala el atılması mülkiyet hakkının ihlali olmakla birlikte Türk Medeni Kanunu’nda kamulaştırmasız el atmaya karşı etkili hukuksal yollar olmadığından Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bu konuda sıklıkla başvuru yapılmaktadır.
Mülkiyet hakkını, hukuksal olarak korunan eylemli durum olan zilyetlik ile karıştırmamak gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 973. Maddesi’ne göre “Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir”.
Söz edilen fiili hakimiyetin hukuk düzeni sınırları içerisinde olması gerekmediği gibi (örn. bir hırsız eşya üzerinde fiili hakimiyeti bulunduğu sürece çalmış olduğu malın zilyetliğine sahiptir) nesnenin maliki de fiili hakimiyetten yoksun bırakıldığı sürece zilyetliği kaybeder. Örneğin bir hırsızın çaldığı eşyanın maliki bu kapsamda incelenir.
Bununla birlikte Türkiye’de yaşayan gayrimüslimlere dair taşınmaz mülkiyetlerin hukuku, genel hukuka göre değişiklik göstermektedir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin 2644 Sayılı Tapu Kanunu (Tapu Kanunu) uyarınca Türkiye’de taşınmaz edinimi mümkündür. Tapu Kanunu’nun eski 35. maddesi uyarınca, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi için gereken karşılıklılık şartı 6302 Sayılı Kanun ile kaldırılmıştır.
Özetle
Mülkiyet hakkı, kapitalist ekonomik kurallarının hakim olduğu bölge, sistem veya devletlerde; taşınır (menkul) ya da taşınmaz (gayrimenkul) bir eşya üzerinde hak sahibine kullanma (usus), yararlanma (fructus) ve tasarruf (abusus) yetkisi veren, hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılabilen, mutlak ve ayni bir haktır.
Mülkiyet hakkına sahip kişi (malik) mülkiyetinde olan nesneyi kullanma, başkalarına devretme, tahrip etme, nesnenin ürünlerinden yararlanma yetkisine sahiptir.
Bu hak mutlak nitelikte olduğundan herkese karşı ileri sürülebilir. Mülkiyet hakkı günümüz hukuk sistemlerinde pek çok sınırlamalara uğramıştır ve bu nedenle dokunulamaz değil sınırlandırılabilir bir hak olarak kabul edilir.
Özellikle komünist devletler özel mülkiyeti kaldırmışlar ve bu mülkiyet türünü tüm halka yararlı olacak şekilde düzenlemişlerdir.
Görüşmek dileğiyle..
Kaynakça
1- Gabari Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
https://www.missafir.com/gabari-nedir/
2- Gabari Nedir?
https://www.dengedegerleme.com/gabari-nedir/
3- Muvakkat Yapı Yapılanma Şartları Nelerdir?
https://imarvetapu.com/2018/05/03/muvakkat-yapilarda-yapilanma-sartlari/
4- Dünya’yı ve Türkiye’yi 2040 Yılında Neler Bekliyor ?
https://www.sektorumdergisi.com/dunyayi-ve-turkiyeyi-2040-yilinda-neler-bekliyor/
5- Mülkiyet hakkı
https://tr.wikipedia.org/wiki/Mülkiyet_hakkı#:~:text=Mülkiyet%20hakkı%2C%20kapitalist%20ekonomik%20kurallarının,mutlak%20ve%20ayni%20bir%20haktır.
